La copropriété est l'organisation de la propriété d'un immeuble bâti réparti par lots, entre plusieurs personnes.

En tant que copropriétaire vous êtes propriétaire d'un lot qui comprend :

• un élément privatif (appartement, locaux commerciaux, cave, etc),
• une quote-part de propriété indivise des parties communes de l'immeuble (sol, cour, voie d'accès, toiture, murs, escaliers, couloirs).

La propriété indivise des parties communes est évaluée en tantièmes (millièmes, dix millièmes...).

Les tantièmes sont proportionnels à la valeur d'un lot par rapport à la valeur des autres lots de l'immmeuble.

Ils sont fixés par le règlement de copropriété et par l'état descriptif de division qui sont remis lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

Régime de la copropriété

Tout immeuble ainsi divisé est soumis au régime de la copropriété organisé par la loi du 10 juillet 1965.

Les ensembles immobiliers comprenant terrains, logements et installations communes, ainsi que les maisons individuelles indépendantes, construites sur un même terrain, peuvent également être soumis au régime de la copropriété, si les propriétaires n'ont pas choisi un autre système de gestion (association syndicale).

Règlement de copropriété

Mis à jour le 11.09.2006 par La Documentation française

Définition

Le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s'impose aux copropriétaire et aux locataires de l'immeuble.

Il définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.

Le syndic est chargé de le faire respecter et de veiller à l'exécution de ses dispositions.

Le notaire en remet un exemplaire au nouveau copropriétaire, lors de la signature de l'acte de vente.

Le bailleur doit remettre à son locataire une copie du règlement, notamment la parties concernant les règles de jouissance de l'immeuble.

Contenu

Le règlement de copropriété comprend :

• l'état descriptif de division, qui permet d'identifier les lots (par numéro) suivi des informations relatives à chacun d'eux,
• les parties communes et privatives et les conditions de leur jouissance,
• les charges communes et la répartition entre copropriétaires,
• l'annexe contenant les modalités de calculs des millièmes de charges.

Droits et obligations des copropriétaires

Les parties privatives constituant le lot de chacun des copropriétaires sont réservées à un usage exclusif.

Néanmoins, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Par conséquent, les modifications d'un lot privatif qui affectent la copropriété sont interdites, et notamment :

• adosser une terrasse sur un mur commun,
• s'approprier une partie du palier qui dessert son appartement,
• modifier la distribution intérieure de son lot si ces travaux portent atteinte à la solidité de l'immeuble et affectent les parties communes extérieures et intérieures.

Les parties communes sont, de manière générale, affectées à l'usage de tous.

Toutefois, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, et notamment :

• ne pas garer abusivement sa voiture dans la cour,
• ne pas encombrer les passages ou les couloirs communs.

Il n'est pas non plus possible de changer la destination de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété car elle correspond à l'ensemble des caractéristiques de l'immeuble (conditions d'occupation, situation).

Le règlement peut interdire l'exercice de toute activité professionnelle, commerciale, artisanale ou industrielle dans son lot, ou dans son immeuble.

Droit de jouissance

Certaines parties communes peuvent faire l'objet d'un droit privatif au profit d'un ou plusieurs copropriétaires (terrasse, jardin).

Un droit de jouissance privatif n'équivaut pas à un droit de propriété, il comporte des limites qu'il convient de ne pas dépasser.

Il n'est pas possible, par exemple, d'édifier une construction sur une terrasse sans l'accord de l'assemblée générale.

Carnet d'entretien

Mis à jour le 07.05.2009 par La Documentation française

Principe

Toutes les copropriétés doivent disposer d'un carnet d'entretien de l'immeuble afin d'assurer un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion.

Ce carnet est établi et mis à jour par le syndic de copropriété.

Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien un chapitre par bâtiment.

Contenu du carnet d'entretien

Le carnet d'entretien mentionne :

• l'adresse de l'immeuble concerné,
• l'identité du syndic en exercice,
• les références des contrats d'assurance de l'immeuble ainsi que leurs dates d'échéance.

Le carnet d'entretien indique également :

• l'année de réalisation des gros travaux (ravalement, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur) ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé les travaux,
• la référence des contrats d'assurance dommage-ouvrage en cours.

A noter : les travaux de ravalement de façade doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par le maire. A défaut, le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire. Ce dernier doit le notifier au propriétaire avec sommation d'avoir à effectuer les travaux dans un délai qu'il détermine. Le syndic doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Autres éléments figurant dans le carnet d'entretien

Lorsque des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs existent, le carnet d'entretien mentionne leurs références et leurs échéances.

Lorsque des travaux ainsi que l'échéancier de leur réalisation ont été décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, le carnet d'entretien doit y faire référence.

L'assemblée générale peut également décider que le carnet d'entretien contiendra des informations complémentaires concernant l'immeuble telles que celles relatives à sa construction ou celles ayant trait aux études techniques réalisées.

Tenue du carnet d'entretien en cas de syndicats secondaires

Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d'entretien par syndicat. Dans ce cas, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien du syndicat principal un chapitre pour les parties communes à l'ensemble des syndicats.

Consultation et copie du carnet d'entretien

Le carnet d'entretien est consultable, sur demande, par :

• tout candidat à l'acquisition d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété,
• tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat,
• tout titulaire d'un contrat relatif à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot.

Enfin, une copie du carnet d'entretien doit être remise par le syndic à tout copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier.